1. 실거주의무 폐지에 대하여
오늘은 2023년 12월 30일입니다.
하늘에서 솜뭉치인 구름을 찢어서 눈을 내리고 있는 듯합니다.
함박눈이 펑펑 내리고 있습니다.
다들 올 한 해 수고 많으셨습니다.~
오늘은 실거주 의무에 대하여 알아보겠습니다.
실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받는 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2년~5년간 직접 거주해야 하는 규정을 말하는데요, 이 규정은 전세를 끼고 집을 사는 이른바 "캡 투자"를 막겠다는 취지로 2021년에 도입이 되었습니다. 분양가 상한제로 주변 아파트 대비 시세 차익이 발생할 수 있어 투기 수요를 막고 실수요자들에게 혜택이 돌아갈 수 있게 하기 위함입니다.
정부는 올해 초에 분양주택의 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했지만, 지금 2023년 12월 30일 현재까지도 국회에서 법안이 통과되지 않아 혼란이 가중되고 있습니다.
특히, 실거주 의무를 적용받는 아파트는 전국 72개 단지로서, 4만 7천595 가구에 이르며, 이중에 3분의 1 가량이 내년에 입주를 앞두고 있습니다.
2. 실거주의무 폐지에 대한 혼란
최근 수분양자를 중심으로 불안감이 확산하고 있습니다. 실거주 의무가 폐지되지 않고 있기 때문입니다.
정부 여당은 올해 1월 초 부동산 시장이 침체되면서 위축된 매수심리를 살리기 위해 수도권 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 폐기하겠다고 발표했지만, 실거주 의무 폐지는 주택법 개정안이기 때문에 야당의 협조가 필수적인데 여야 간 합의점을 찾지 못하는 상황입니다.
야당은 분양가 상한제 적용 단지 시세 차익을 목표로 청약에 당첨되면 입주 시점에 전세 보증금으로 잔금을 치르는 ‘갭투자’가 성행할 수 있어 개정안을 반대하고 있습니다. 또 실거주 의무 때문에 청약 신청을 포기한 예비 청약자들이 있을 수도 있는데 제도 폐기 시 형평성에 어긋난다는 주장입니다.
이에 여당은 실거주 의무 폐지가 어려우면 제도는 유지하되 처음에는 전세를 놓을 수 있게 한 뒤 매도 전까지 실거주 의무를 이행할 수 있도록 완화하는 주택법 개정안을 제안했지만 야당은 반대 입장을 고수하는 것으로 알려졌습니다.
국토교통부에 따르면 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무가 적용되는 아파트는 전국 66개 단지, 4만 3786 가구다. 2025년부터 입주가 이뤄지는 주요 단지로는 1월 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만 2032 가구), 3월 서울 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’(2840 가구), 8월 서울 강북구 미아동 ‘북서울 자이 폴라리스’(1045 가구) 등이 대표적입니다.
3. 실거주 의무가 폐지 안 됐을 때의 대책.
국토부 실거래가 시스템에 따르면 둔촌주공아파트를 1만 2000여 가구 규모로 새로 짓는 올림픽파크포레온의 입주권 거래는 10월 이후 5건에 그쳤다. 올해 2분기와 3분기에는 각각 39건, 17건이 거래됐지만 4분기에는 한 자릿수로 줄어들었습니다.
올림픽파크 포레온의 경우 내년 말까지 당장 잔금을 마련해야 합니다. 현재 조합에선 약 40%가 실거주가 불가능한 것으로 추산하고 있습니다.
만약 실거주 의무가 폐지되지 않는다면 어떻게 해야 하나요?
우선 계약금을 날리고 집을 포기하는 경우가 있습니다. 다만 계약을 포기하면 불이익이 한둘이 아닙니다.
일단은 당첨자로 간주하기 때문에 청약통장은 효력을 잃고 재사용이 금지됩니다. 청약통장 가입기간 점수가 모두 리셋된다는 건데요. 다시 만점인 17점을 채우려면 15년이 걸립니다.
일부 부동산 커뮤니티에서는 벌금을 내고, 전세를 주면 되는 것 아니냐는 말도 나오지만, 벌금은 벌금대로 내야 하고 아파트는 한국토지주택공사(LH)에 분양가에 맞춰 매각해야 합니다. 이는 모집공고문에도 나와 있는 내용입니다.
실거주 의무 기간위반 시 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처해지고, 집도 회수합니다.
실거주 의무가 폐지되지 않으면 , 내년 전세시장이 불안해질 가능성도 배제할 순 없습니다. 실거주 의무 폐지로 전·월세 물건이 다량 풀릴 것으로 전망했는데, 집주인이 들어가 살면 물량이 풀릴 리 없기 때문입니다.
내년 입주 물량은 많지 않습니다. 실제로 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 1만 921 가구로 예상됩니다. 이는 부동산 R114가 관련 통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저 수준이며 올해(3만 2795 가구)의 3분의 1 수준입니다.
부동산 전문가들은 정부가 조급한 정책 발표로 부동산 시장에 혼란을 줬다고 평가했습니다. 실수요자들을 위해 부동산 정책을 유연한 방향으로 수립해야 한다는 목소리가 나옵니다.
내년 5월이면 실거주의무 법안이 폐지됩니다. 총선을 기대해 보지만 그리 낙관적이지는 않습니다.
모쪼록, 내년에는 좀 더 좋은 정책과 방안이 쏟아지길 기대해 봅니다.
새해 복 많이 받으세요~~^^